Реально ли получить ипотеку и выгоду?
Апрель 4th, 2011 by Ольга Качурина
Житель столицы берет ипотеку для покупки квартиры в Смоленске. Жилье здесь ему не нужно, он ждет роста цен на недвижимость и планирует за счет этого движения получить выгоду. Схема сложная - чего стоит только процедура получения кредита! - но, как оказалось, применимая. Деньги - инструмент инвестирования и рассматривать в таком качестве можно и заемные средства. Насколько вероятна прибыль инвестора в описанном случае? Рассмотрим трехлетний период.
Смоленская область в Центральном федеральном округе занимает и впрямь особое положение: стоимость квадратного метра здесь - одна из самых низких, 28 981 рублей. Среднее же значение для региона - 33 615 рублей. При подсчетах мы не учитывали Москву и Московскую область. Стандартная ипотека на общих условиях для покупки готового жилья в Сбербанке доступна, например, под ставку 13.0-14.75 %% годовых в рублях. Это применимо при сроке кредита до 10 лет и первоначальном взносе от 15 %.
Нетрудно заметить корреляцию зарплаты в регионе и стоимости жилья. Это логично. Если в городе Н. средняя зарплата 10 тысяч рублей, то спрос на квартиры по цене в 50 тысяч рублей за квадратный метр будет низкий. Это подтолкнет цены вниз.
Если рассмотреть коэффицент Ц/З ((цена квадратного метра)/(зарплата)), то и по нему Смоленская область будет среди аутсайдеров. Такого низкого показателя нет ни у одного субъекта Центрального Федерального Округа. На Смоленщине в 2009 году он был 2.22 (в 2010 году, по нашим оценкам, упал ниже 2.0), средний по региону - 2.60 (вновь без учета Москвы и Московской области).
| Регион | Цена за м2 2009 |
Цена за м2 2010 |
Изменение, % | Средняя з/п, руб. 2009 |
Коэффициент 2009 |
| Российская Федерация | 52895 | 59997,54 | 13,43 | 18637,5 | 2,84 |
| Центральный ФО | 83255 | 98606 | 18,44 | 22404,6 | 3,72 |
| Белгородская область | 36821 | 35070,97 | -4,75 | 14061 | 2,62 |
| Брянская область | 30913 | 32308,48 | 4,51 | 10950,7 | 2,82 |
| Владимирская область | 33986 | 34974,39 | 2,91 | 13131,2 | 2,59 |
| Воронежская область | 34007 | 34595,38 | 1,73 | 12786,1 | 2,66 |
| Ивановская область | 29729 | 31190,01 | 4,91 | 11487,9 | 2,59 |
| Калужская область | 52298 | 49617,84 | -5,12 | 15,411,1 | 3,39 |
| Костромская область | 33230 | 32910,51 | -0,96 | 12447,1 | 2,67 |
| Курская область | 28418 | 28713,2 | 1,04 | 12487,7 | 2,28 |
| Липецкая область | 31436 | 38598,99 | 22,79 | 13871 | 2,27 |
| Московская область | 62344 | 66364,04 | 6,45 | 23341,8 | 2,67 |
| Орловская область | 27045 | 28906,61 | 6,88 | 11854,3 | 2,28 |
| Рязанская область | 34963 | 39676,57 | 13,48 | 13439,5 | 2,60 |
| Смоленская область | 28911 | 28981 | 0,24 | 13031,5 | 2,22 |
| Тамбовская область | 29265 | 29232 | -0,11 | 11605,8 | 2,52 |
| Тверская область | 42652 | 48031 | 12,61 | 14160,7 | 3,01 |
| Тульская область | 37269 | 40116 | 7,64 | 15338,3 | 2,43 |
| Ярославская область | 37236 | 39904 | 7,17 | 14417,6 | 2,58 |
| г. Москва | 158915 | 170131 | 7,06 | 33358 | 4,76 |
| Северо-Западный ФО | 56787 | 61606 | 8,49 | 20892,7 | 2,72 |
| Республика Карелия | 40698 | 41700 | 2,46 | 18394, | 2,21 |
| Ресупублика Коми | 39583 | 39929 | 0,87 | 23685,9 | 1,67 |
| Архангельская область | 36495 | 38489 | 5,46 | 20242,9 | 1,80 |
| Ненецкий автн. округ | 58664 | 60216 | 2,65 | 43965 | 1,33 |
| Вологодская область | 36460 | 35830 | -1,73 | 16566 | 2,20 |
| Калининградская обл. | 37331 | 37929 | 1,60 | 16048 | 2,33 |
| Ленинградская область | 46751 | 44718 | -4,35 | 18359,5 | 2,71 |
| Мурманская область | 28489 | 23638 | -17,03 | 26591,7 | 1,07 |
| Новгородская область | 34881 | 34578 | -0,87 | 14794,5 | 2,36 |
| Псковская область | 31013 | 33530 | 8,12 | 12631,4 | 2.46 |
| г. Санкт-Петербург | 84195 | 80134 | -4,82 | 23884,4 | 3,53 |
Мы построили модель изменения цены на недвижимость в Смоленской области, в нее заложили рост заработной платы на 10 % ежегодно с 2011 по 2014 годы. Кроме этого добавили изменение коэффициента Ц/З в сторону увеличения к 2014 году до 2.34. На основании этих данных построили график.
Синяя линия - это прогнозный рост стоимости квартиры, купленной в Смоленской области. Красная линия - это сколько съест ипотека при первом взносе в размере 15 %, зеленая - при 30 %.
Получается, что покупать с инвестиционными целями недооцененные квартиры выгодно?
Не все так красиво, как выглядит. В реальности может быть график, который вы видите выше. Но может, рост экономики России будет более медленным, чем ожидается.
Стоит учесть, что примерно такие графики показывали в США, когда говорили, что ставка по кредиту будет меньше роста цен на недвижимость.
Так примерно и было. До определенного момента. Красная линия - это изменение стоимости недвижимости в США за год. В конце 2006 года рост цен замедлился, а в 2008 году было снижение почти 10 %. Если учесть еще и проценты по кредиту, то картина вырисовывается совсем грустная. Успешных инвестиций!
-
- 5
-
- 5
-
- 6
-
- 7
Рубрика Кредиты, ипотека, Макроэкономика, Инвестиции, Недвижимость |